「建築面積」「延床面積」「建物面積」「土地面積」など、注文住宅を建てる際には耳慣れない言葉に出会うもの。なんとなくわかっているようで、理解できていないこれらの用語について、一級建築士の佐川旭さんに教えてもらいました。
目次
「建築面積」とは？
建築面積とは屋根や柱、もしくは壁がある構造の建築物の面積を指します。「その建物を真上から見たときの面積を指すので、一般的には建物1階の面積が建築面積となります。ただし、2階のほうが1階よりも面積が広い場合は、2階の面積が建築面積に該当します」（佐川さん、以下同）
また、建築面積の場合、通常「㎡（平方メートル）」という単位を用いる一方、「坪」に換算して、建築面積のことを「建坪」ということもあります。ただし、建坪は建築基準法などで明確に定義された用語ではありません。
「延床面積」とは？
建物の各階の床面積の合計を延床面積と言います。例えば、2階建ての場合は1階と2階の床面積を足した面積になるので、建築面積よりも延床面積のほうが広くなります。一方、平屋の場合は延床面積と建築面積は同じ面積になります。また、バルコニー、吹抜け、ロフトなどは基準を満たせば延床面積には含まれません。なお、建築基準法では同じ意味で「延べ面積」という言葉が用いられています。
「建築面積」と「延床面積」の違いとは？
建築面積は、前述したとおり、建物を真上から見たときの建築物の面積を指します。延床面積は、それぞれの階の床面積を足した面積のことです。
2階建ての場合は、建築面積よりも延床面積のほうが広くなります。
「建物面積」は「延床面積」と同じ意味
不動産広告などで、延床面積のことを「建物面積」と表現していることがあります。つまり、建物面積、延床面積、延べ面積はすべて同じ意味の言葉です。尚、不動産広告では、記載する建物面積に車庫や地下室が含まれている場合、その旨と面積を表記することが義務付けられています。
延床面積に対して、「容積率」という制限があります。容積率とは土地面積に対する延床面積の割合で、建ぺい率と同じく、用途地域ごとに定められた数値が異なります。容積率には緩和措置を設けている部分があり、地下室やインナーガレージなどが対象です。
延床面積の上限＝容積率（％）×土地面積×100
（例 100㎡の土地で容積率80％の場合、延床面積の上限は80㎡）
建ぺい率が建物の平面的な広さを制限するのに対し、容積率は空間のボリュームを制限する基準となります。
「土地面積(敷地面積)」とは？
土地の面積のことを指し、「敷地面積」と表現することもあります。建築面積と同様、その土地を真上から見たときの面積を指すので、傾斜地などでは実際の表面積よりも土地面積は狭くなります。
ちなみに、土地面積に対する建築面積の割合を「建ぺい率」と呼びますが、その土地に建てられる建物の建築面積は、用途地域ごとに決められた建ぺい率によって制限されます。同じ土地面積でも、建ぺい率の制限値が違えば、建築面積の上限が変わってくるというわけです。
建築面積の上限＝建ぺい率（％）×土地面積×100
（例 100㎡の土地で建ぺい率50％の場合、建築面積の上限は50㎡）
「建ぺい率」と「容積率」とは？
住宅を新築する際に重要になってくる、建ぺい率と容積率。それぞれの違いも、合わせて紹介します。
「建ぺい率」とは？
建ぺい率とは、土地面積に対する建築面積の割合です。住宅を建てる際、各自治体で建ぺい率が定められており、その範囲内で建築しなければなりません。
建ぺい率は、用途地域によって制限が異なり13種類ありますが、住宅に関しては8種類です。
【用途地域の概要について】
● 第一種低層住居専用地域：低層住宅のための地域
● 第二種低層住居専用地域：小規模な店舗の立地も認められている低層住宅のための地域
● 第一種中高層住居専用地域：中高層住宅のための地域
● 第二種中高層住居専用地域：必要な利便施設の立地を認める中高層住宅のための地域
● 第一種住居地域：大規模な店舗・事務所の立地を制限する住宅地のための地域
● 第二種住居地域：大規模な店舗・事務所の立地を一部制限するための地域
● 準住居地域：自動車関連施設など沿道サービス業と住宅が調和して立地する地域
● 田園住居地域：農業の利便性の増進を図りながら良好な低層住宅の環境を保護する地域
それぞれの建ぺい率の限度は、30~80%で決められています。
しかし、これらの制限には自治体によって、加算される制限や緩和があります。
例えば、火災を防ぐことを目的とした防火地域で、耐火建築物を建造すると、用途地域の規定とは別に建ぺい率が10%を加えた数値に緩和されます。
「容積率」とは？
容積率は、土地面積に対する延床面積の割合です、土地面積が100㎡で、地域で容積率80%と定められている場合、延床面積は80㎡まで利用できます。
容積率は、各地域によって限度が定められているため、建築する前に確認する必要があります。
例えば、敷地面積100㎡で容積率が80%と定められている場合、80㎡以上の延床面積の家を建てることはできません。
広い土地を購入しても、容積率の範囲内でしか物件を建てられないので注意が必要です。
ベランダ、バルコニー、軒、ひさし、ピロティ、ポーチ、外廊下の建築面積における扱い
ベランダやバルコニー、軒、ひさし、ピロティ、ポーチ、外階段は、建築面積に含まれる場合と含まれない場合があります。
建築面積に含まれる場合
ベランダなどそれぞれの建築面積は、壁や柱から突き出している部分が1m未満の場合は建築面積は含まれません。
突き出している部分が、1ｍ以上であれば突き出している部分から1ｍ後退した部分が建築面積に含まれます。
また、バルコニーやひさしが1m以下の場合でも、バルコニーの両側が柱や壁に囲まれている場合、内側の部分が建築面積に含まれます。
ピロティは、屋根を設置して車庫として利用したり、倉庫として利用するなど屋内的用途として使用する場合は建築面積に算入されます。
外廊下は、以下の条件を満たす場合、建築面積には含まれません。
● 手すりや壁から天井まで1.1m以上の高さがある
● 天井までの高さの1/2以上外気に有効に開放されている幅2mまでの部分
また、外廊下ではなく家の内部に中廊下をつくる場合は、建築面積として算入されるため注意が必要です。
建築面積に含まれない場合（緩和措置）
床面積には、緩和措置が用意されています。それぞれ、1ｍ以下の場合は、建築面積として含まれません。
外廊下やピロティに関しては前述したとおりで、条件を満たしていれば建築面積に含まれません。また、玄関ポーチに関しては、原則として床面積には含まれません。しかし、ピロティ同様に、屋内的用途で使用する場合は建築面積に含まれるため注意が必要です。
【ポーチが屋内的用途に含まれる例】
● 居住スペースとしての活用
● 作業スペースとしての活用
● 集会スペースとしての活用
● 倉庫や駐輪場としての活用
参考：ポーチの床面積への不算入
それぞれ、緩和措置の範囲内で計画を立てるとよいでしょう。
車庫・カーポートの建築面積
車庫・カーポートの場合も、建築面積に含まれる場合と含まれない場合があります。建築基準法では、車庫・カーポートも建造物に該当します。
それぞれ、詳しく紹介します。
建築面積に含まれる場合
車庫は建造物に該当することから、建ぺい率として算入します。
建築面積に含まれる場合の条件は、以下のとおりです。
【車庫・カーポートが建築面積に含まれる場合】
● 外壁がない部分が4m未満
● 各柱の間隔が2m以上
● 天井の高さが2.1m未満
● 1階に設置されている
これらに該当する場合は、建築面積として含まれます。
建築面積に含まれない場合（緩和措置）
車庫やカーポートも、建築面積に含まれない場合があります。
緩和措置として挙げられるのは、以下のとおりです。
【車庫・カーポートの緩和措置】
● 外壁がない部分が4m以上
● 各柱の間隔が2m未満
● 天井の高さが2.1m以上
● 地階をのぞく階数が1であること
この場合、緩和措置として、建築面積には含まれません。
建築面積に含まれないもの
一方で、下記のように建築面積には含まれないものもあります。
● 地下室や地下駐車場
● 吹抜け物置等の非居住スペース
地下室や地下駐車場
建築面積は、建築基準法にて以下のように定められています。
“地階で地盤面1メートル以下にある部分は建築面積には含まない。
また、軒、ひさし、はね出し縁等があり、外壁等から1メートル以上突き出ている場合、建築面積は、その端から1メートル後退した線で囲まれた部分で計算する（建築基準法施行令第2条１項2号）。“
引用：建築面積の意味・解説
そのため、地盤面から1m以下に地下室を設置した場合、建築面積には含まれません。
吹抜け
建築基準法で、建築面積として含まれるものは、あくまでも床がある部分です。住宅に吹抜けがある場合、1階は通常通り床面積に含まれますが、吹抜けは上下階がつながっている空間なので2階の床面積は含まれません。
物置等の非居住スペース
建築面積として含まれるものは、あくまでも居住用のスペースに限ります。
非居住スペースと判断された場合は、含まれないことが多いです。
物置の場合、荷物の出し入れができて、なおかつ人が入らないような小規模スペースのものは、建築物にならないので、床面積に含まれません。
しかし、人が中に入って作業できる広いスペースが確保されたものに関しては、建築物に該当するため、建築面積に含まれます。
延床面積に含まれない設備と条件
延床面積に含まれない設備は、複数存在します。
しかし、一定の条件を満たすと延床面積に含まれるため注意が必要です。
それぞれ紹介すると、以下のとおりです。
| 延床面積に含まれない設備 | 含まれない条件 |
|---|---|
| ロフト |
・天井の高さが1.4ｍ以下 ・設置する階数の床面積の1/2以下の面積 |
| ビルトインガレージ | ・全延床面積の1/5以下 |
| 外階段 |
・階段の周長の1/2以上が外部に開放している ・外に出ている手すりの高さが天井まで1.1m以上 ・天井までの高さが1/2以上外気に開放 |
| 地下室 |
・地階である(床面から地盤面までの高さが天井高の3分の1以上あること) |
| 出窓 |
・床面から出窓の下の高さが30cm以上 ・外壁からの水平距離が50cm未満 ・見付面積の1/2が以上が窓 |
注文住宅を新築する前に、それぞれ押さえておきましょう。
ロフト
物置のスペースとして活用できるロフト。一定の条件を満たせば、延床面積に含まれません。
ロフトの床から天井の高さまでの距離は1.4ｍ以下に抑え、床面積は設置するフロアの半分以下にする必要があります。さらに、ロフトへの昇り降りは原則取り外しができるはしごをつかいますが、自治体によっては固定階段設置も可能なのであらかじめ確認しておくようにしましょう。
ビルトインガレージ
車が好きな人や、車の整備が趣味の人は、ビルトインガレージの設置を一度は考えるでしょう。ある程度の床面積は必要ですが、自宅に直結したガレージスペースがあるのは車好きにとってはとても魅力的なスペースです。
ビルトインガレージの場合、延床面積の1/5以内までは含まれません。例えば延床面積が100㎡の場合は、20㎡までビルトインガレージのスペースとして使用しても延床面積には含まれません。
うまく活用する場合は、居住スペースとの緩衡帯スペースを設けることや換気や音への配慮などにも心配りしておくことが大切です。
外階段
家に外階段を設置する場合、延床面積として含まれない条件があるため押さえておきましょう。室内に階段がある場合は、延床面積として計算しますが、外階段の場合は階段の周長の1/2以上が外に開放していると、延床面積に含まれません。
そのほかにも、手すりの高さが1.1m以上で、天井の高さが1/2以上という条件があります。
地下室
地下室は、建物全体の住宅部分の延床面積の3分の1を上限として容積率算定上の延床面積から外すことができます。
例えば、土地面積が100㎡で容積率が80%の場合、80㎡の家しか建てられません。しかし、地下室を作る場合は、建物全体の3分の1まで容積率の面積に含めないので、40㎡の地下室を設けることができます。
また、容積率の緩和を受ける場合は、以下の条件を満たす必要があります。
【容積率の緩和を受ける条件】
● 地階である(床面から地盤面までの高さが天井高の3分の1以上あること)
● 地盤から出ている地階の天井高が1ｍ以下であること
● 地下室の面積が延床面積の3分の1以下であること
この容積率の緩和は、あくまでも住宅として使用される場合です。事務所や店舗などを併設する場合、地下室の容積率の緩和は住居として使用する部分の3分の1が対象となるため注意しましょう。
出窓
空間をうまく使って、部屋を広く見せるために、出窓を活用する人も少なくありません。出窓は、家から突出していることもあり、延床面積に含まれないと思う人も多いです。
しかし、出窓も条件によって異なります。まず、出窓は下端から床までの距離が30cm以上ある必要があります。1階・2階問わず、床の高さから計算するため、設置する際は注意が必要です。
次に、突出している距離が外壁から水平距離で50cm未満と決まっており、それ以上を超えると延床面積に含まれます。また出窓部分の、見付面積が1/2以上の窓であれば床面積に算入されません。
注文住宅を建てる際、土地選びで何を注意するべき？
建ぺい率や容積率から建てられる建物の規模をイメージしつつ、土地選びをすると思いますが、そのほかにも、いろいろな規制があります。また、建物の中には建築面積や延床面積に含まれるのかどうか、気になる部分もあるものです。
注文住宅を建てる際に土地選びで注意しておくべきポイントを、ケースごとに見ていきましょう。
3階建ての家
「土地面積が狭くても、階数を増やすなどして容積率の上限まで延床面積を確保したいという場合には、建物の高さや形状を規制する斜線制限に注意しておく必要があります。
例えば、建物北側にある近隣の日照を確保するため、第一種、第二種低層住居専用地域や中高層住居専用地域には北側斜線制限という制限が設置されています。
北側にある家との境界線上に5mまたは10ｍの高さをとり、その高さから一定の勾配をつけた範囲内で建物を建てる必要があるので、2階、3階部分に傾斜がつくことがあります。
さらに都市計画法で、市区町村が高度地区に指定している場合は、さらに小さな勾配で斜線が設定されていることがあります。
例えば第一種高度地区では、1対0.6となり建築基準法の1対1.25よりきびしい規制となっていることもあります。
容積率に余裕があっても、建物に傾斜がつくことで、希望の広さを確保できない可能性があるというわけです。」
「もちろん、北側の土地から距離をとることで、上の階に傾斜をつけずに済むようにできますが、その分、建物の間口が狭くなったり、反対側の敷地との境界の問題も出てきたりするので注意が必要です」
ほかにも、道路などの日照の確保のための道路斜線制限をはじめ、いろいろな斜線制限があります。「不動産会社の営業担当も、その土地の斜線制限を詳しく理解して土地を販売しているとは限りません。3階建てなど、ある程度の高さがある建物を建てる場合は、事前に役所に問い合わせるか、建築を依頼する設計士や工務店などに相談するといいでしょう」
隣家との距離が近い家
狭小地など、隣家との距離が近く、土地の間口が狭いような場合には、隣家との距離も考慮しておく必要があります。
「建物を建てるときは、民法により、隣地から50cm以上離す必要があります。また、マイホームを建てるときは、できるだけ建ぺい率や容積率の上限いっぱいの建物を建てたいと思うものですが、快適に住むためには、周囲の家への配慮が必要です」
せっかくのマイホーム。近隣トラブルになって住みづらくなることがないよう、周辺への影響も考慮しておきたいものです。
駐車場のある家
建物の1階部分にビルトインガレージを設ける場合、ガレージ部分は容積率緩和措置の対象となるので、延床面積の1/5以内であれば床面積に含まれません。
屋外に駐車場を設ける場合は、屋根と柱のみのカーポートなども建築面積に含まれます。敷地内に駐車場を設ける場合は注意しておきましょう。
「駐車場だけでなく、中庭なども屋根のある部分は建築面積に含まれます。また、中庭の場合は、屋根がなくても四方を建物に囲まれた坪庭のようなケースでは、地域によっては建築面積に含まれる可能性もあるので、審査機関に確認が必要です」
アウトドアリビングのある家
外側に突き出ているバルコニーやひさしなどの部分も、その先端から内側の１ｍまでは建築面積には算入されません。１ｍ以上突き出ている場合は突き出ている面積分が算入されます。また、バルコニーやひさしが1m以下の場合でも、両側に壁や柱があり、囲まれている場合は、その内側は建築面積に該当します。
従って、１ｍを超える大きなバルコニーをつくり、アウトドアリビングとして使用したい場合は、建ぺい率のことを考えておかなければいけません。「1階の庭にウッドデッキなどを敷いてアウトドアリビングにする場合は、屋根がなければ建築面積には含まれません」
スーモカウンターでできること
土地選びの際の注意点をケースごとに紹介しましたが、やはり土地を購入してから、希望の家を建てられないという事態は避けたいもの。かといって、はじめて注文住宅を建てる際は、馴染みのない専門用語なども多く、不安を感じるものです。
注文住宅の新築・建て替えをサポートしているスーモカウンターでは、土地購入や家づくりの不安を解決できる無料講座や、アドバイザーに悩みを相談できる無料の個別相談などを実施しています。個別相談では土地選び以外にも、予算や希望条件の整理、建築会社の紹介など、注文住宅を建てる際のあらゆる不安について、知識と経験のある専任アドバイザーに無料で何度でも相談できます。
土地選びに不安を感じている人は、スーモカウンターを活用して、家づくりの第一歩を踏み出してはみてはいかがでしょうか。
佐川旭建築研究所代表。一級建築士、インテリアプランナー。間取り博士とよばれるベテラン建築家で、住宅だけでなく、国内外問わず公共建築や街づくりまで手がける
