土地探しにおいて、「建築条件付き土地」という言葉を見かけることもあるでしょう。「建築条件付き土地」とは文字どおりそこに建物を建てるにあたって一定の条件がある土地です。注文住宅を建てるうえでさまざまな選択肢を狭めてしまう可能性があります。
そこで今回は、建築条件付き土地のメリット・デメリットについてご紹介します。注意点やよくある後悔ポイントについても解説しているので、土地探しで後悔しないためにもぜひ参考にしてください。
目次
建築条件付き土地とは？
インターネットやチラシなどに掲載されている土地販売の広告で「建築条件付き土地」という記載を見たことがありませんか？建築条件付き土地とは、一般的な土地（宅地・分譲地）とは異なり、住宅を建てる建築会社があらかじめ決まっている土地のことです。土地売買契約を結んだ後、一定期間内に、決められた建築会社と工事請負契約を結ぶことが条件となり販売されるのです。
建築する住宅は、あらかじめ参考プランが用意されており、これを基に間取りや設備を決めていくのが一般的な進め方です。もし希望どおりの家が建てられないとわかった場合、一定期間内であれば、土地の売買契約を白紙解除でき、支払い済みの手付金や申込証拠金などはすべて返却してもらえます。
建売住宅や分譲一戸建てとの違い
建築条件付き土地は建築会社がすでに決まっていることから、「建売住宅や分譲一戸建てと同じ」と認識している方もいるかもしれません。しかし、建売住宅や分譲一戸建ては土地と建物をセットで販売しており、間取り・仕様などはほとんど決まっているため、購入後は細かい部分を決めるだけで終わってしまいます。
一方、建築条件付き土地の場合、建築会社は決まっているものの間取りや仕様などは決まっておらず、注文住宅と同様に間取りや仕様などを決められます。自由度の高さは建築会社によって異なるため、建築会社を選ぶ際にはどこまで自由に決められるのか比較したうえで契約する会社を選ぶようにしましょう。
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建売と注文住宅を徹底比較！家を建てるなら、どちらを選べば良いの？
建築条件付き土地のメリット
一般的な土地ではなく、あえて建築条件付き土地を選択することで得られるメリットもあります。ここで、建築条件付き土地を選ぶメリットをご紹介しましょう。
一般的な土地よりも割安なケースがある
一般的な土地の場合、土地の売買時に一定の利益を出す必要があります。しかし、建築条件付き土地の場合は、土地売買時にプラスして住宅建築時でも利益を得られるため、一般的な土地よりも割安なケースがあります。特に、土地の販売会社と住宅の建築会社が同一グループや関連会社の場合、割安で販売されているケースが多いようです。
“ある程度思いどおりの家”をスピーディに建てられる
建売住宅の場合、すでに建てられた住宅を購入するため、使い勝手が悪かったり、好みではない部分があれば時期を見てリフォームすることになります。一方、注文住宅の場合、思いどおりの住宅を建てられますが、建築会社選びや間取りづくりにこだわりすぎると時間がかかりがちです。
その点、建築条件付き土地の家づくりは、建築会社と参考プランが決まっているうえ、一定のプラン変更が可能なため、ある程度思いどおりの家をスピーディに手に入れられるでしょう。
家を建てる過程をチェックできる
建売住宅の場合、すでに建てられた家を購入するため、基礎や躯体工事、内装工事などの過程を見ることはできません。2000年に制定された「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」により、工事の不備や欠陥は著しく減少しているといわれますが、建築会社の施工能力によっては生じる可能性があります。
その点、建築条件付き土地は家を建てる過程が見られるので、購入者自身が確認したり、場合によっては第三者機関に検査を依頼できます。
建築条件付き土地のデメリット
建築条件付き土地を選ぶメリットはあるものの、一般的な土地と比較した場合にデメリットに感じてしまう部分もあるので注意が必要です。続いては、建築条件付き土地を選ぶデメリットをご紹介します。
建築会社を選べない
建築条件付き土地は、指定の建築会社によって設計・施工が行われる前提で土地が販売されます。そのため、気に入っている家を建てた建築会社や建築士がいても、家づくりを依頼することは基本的にできません。
相見積もりがとれない
一般的な土地を購入して家を建てる場合、複数の建築会社から家の大まかな設計プランと見積もりを立ててもらったうえで、比較検討しながら依頼する建築会社を決めることになります。しかし、建築条件付きの土地はすでに建築会社がある程度絞られており、自由に選ぶことができません。相見積もりをとることもできないため、建築にかかるコストが妥当かどうかを判断しにくいというデメリットがあります。
提示された見積もりが適正かを判断するためにも、慎重に検討することが大切です。また、予算を超えてしまった場合はプランやオプションの変更も考える必要があります。
“すべてが自分好みの家”は建てられない
建築条件付き土地を購入しての家づくりは、参考プランがベースになるために「小屋裏収納をつくりたい」「ビルトインガレージにしたい」などの大きな間取り変更はできなかったり、追加費用を支払って変更することになる可能性があります。また、内外装やキッチンなどの設備についても、好みの素材や商品を選ぶというより、色や柄を選べる程度が多いようです。
つまり、注文住宅のように、家族構成やライフスタイル、自分たちの好みにぴったりと合う家を建てるのは難しいといえます。
工事請負契約までの時間的余裕が少ない
建築条件付き土地を購入する際の注意点として、契約のタイミングをよく確認することが挙げられます。例えば、土地購入契約から住宅工事請負契約までの期間が短すぎると、間取りや内外装のプラン決めの時間も短くなるためじっくりと検討できないかもしれません。
また、契約のタイミングについては、建築条件付き土地の購入契約と、工事請負契約を同時や数日間で結ぶように促されることもあるようです。建築条件付き土地の購入契約は、違約金の請求がない白紙解約ができますが、工事請負契約は白紙解約が難しく、違約金を支払うケースもあるようです。思いどおりの家が建てられない可能性も考慮し、2つの契約を同時に結ばないように注意してください。
なお、工事請負契約の締結期限は、一般的に3カ月間とされることが多いようです。
建築条件付き土地でよくある後悔やトラブル事例は？【SUUMO編集部】
建築条件付き土地を選んだことで、後悔につながったケースも少なくありません。具体的にどのようなケースで後悔にいたってしまうのでしょうか？自分が建築条件付き土地を選んで後悔しないためにも、よくある後悔やトラブル事例を事前に把握しておきましょう。
デメリットをきちんと把握できていなかった
建築条件付き土地を選んだ人のよくある後悔として、デメリットをきちんと把握できていなかったという声が挙げられます。上記でご紹介したように、建築条件付き土地にはさまざまなデメリットがあります。このデメリットを理解したうえで建築条件付き土地を選ぶことが重要ですが、事前にデメリットについてきちんと把握できていなかった人だと後悔につながりやすいです。
例えば、指定されていた建築会社にプランの一部変更をお願いしたものの融通が効かなかったり、工事請負契約までの時間的余裕が少ないことで十分な打ち合わせができず、間取りや仕様で不満が生じたりすることもあるでしょう。建売住宅に比べれば自由度は高いものの、建築会社が決まっていることで自由度が下がってしまう点には注意が必要です。
手付金が返されないことがある
土地の売買契約を締結する際、売買代金の5～10％を手付金として支払うケースが一般的です。万が一、契約書に定められた期間内に請負契約が成立しなかった場合、土地の売買契約は解除され、手付金も返還されます。しかし、建築条件付き土地の場合、手付金が返還されないケースもあるため、注意が必要です。
手付金の返還可否は契約書に明記されているため、契約が白紙となった際に手付金を返還してもらいたい場合は、契約書の内容をしっかり確認しましょう。契約書を見ても判断が難しい場合は、担当者に直接確認するのも一つの方法です。
希望条件とハウスメーカーが合わなかった
ハウスメーカーはそれぞれ得意とする工法・デザインが異なります。例えばスタイリッシュでモダンなデザインの住宅を得意としているところもあれば、その地域の風土に適した家づくりを得意とするところもあるでしょう。
自分や家族が希望する家の工法・デザインがある場合、建築条件付き土地で指定されているハウスメーカーが得意か、実績があるかによって後悔につながるかどうかが変わってきます。そのため、指定されているハウスメーカーが得意とする工法・デザインも事前に確認することが大切です。
ハウスメーカーの強みを確認する際は、ホームページやカタログなどをチェックするのがオススメです。また、SNSやブログなどの口コミや、実際にそのハウスメーカーが建てた家の見学会に参加するなど、自分や家族の希望をかなえられるか確認してみてください。
営業担当者と相性が合わなかった
建築条件付き土地に限らず、家づくりにおいて営業担当者との相性も重要となってきます。営業担当者との相性が悪いと、齟齬（そご）が生じて自分が想定していた家づくりができないこともあるので注意が必要です。
営業担当者との相性を見極めるポイントとして、自分や家族の希望をかなえるために丁寧にヒアリングをしてくれるか、もし予算などの関係で難しい場合には他の案を提案してくれるかどうかを確認してみましょう。希望に応えられなかったとしても別の案によって理想をかなえてくれる場合もあります。
また、家づくりの打ち合わせでは「言った・言わない」によるトラブルが生じやすく、そこから話し合いに矛盾が生じたり、希望が反映されていなかったりすることもあるでしょう。しかし、毎回議事録を作成してくれる担当者なら安心です。ただし、施主側も議事録を作成しておくようにするとトラブルの回避だけでなく、スムーズな打ち合わせにつながるでしょう。
建築条件付きの土地がオススメの人とオススメでない人
建築条件付きの土地のメリット・デメリットを考慮すると、以下のような方には購入がオススメといえそうです。
1：ある程度自分たちの好みの家を建てたいけれど、土地購入や家づくりの費用は抑えたい
2：建築会社や土地を探す時間や労力をかけられない・かけたくないけれど、戸建住宅に住みたい
3：建築工事の様子を見たいし、必要に応じて瑕疵（工事不備や欠陥など）のチェックもしたい
一方、建築条件付きの土地をあまりオススメできない方は、以下のような方かもしれません。
1：家族構成やライフスタイル、自分の好みにぴったり合う家を建てたい
2：自分たちが気に入る建築会社を探し、その会社と一緒に家づくりを楽しみたい
建築条件付き土地は結局安い？高い？
費用面から考えると、建築条件付き土地を購入しての家づくりは、ある程度家にこだわることができればOKという方にとっては安く、家にこだわりたい人にとっては間取りや設備の追加費用が発生するために高くなるといえるでしょう。
満足できる戸建住宅を手に入れるためには、予算や間取りはもちろん、いつまでに入居したいか、建築会社は選びたいかなどの希望を踏まえたうえで土地を選ぶことは重要です。今回の記事でご紹介した建築条件付き土地のメリット・デメリット、購入する際の注意点などを参考にして、自分たちに合う家づくりを進めましょう。
建築条件付き土地に家を建てた実例
Oさん夫妻は憧れの平屋一戸建てを希望していましたが、平屋を建てるにはある程度広い土地が必要で、希望の土地を見つけられずにいました。そんな中スーモカウンターに相談したところ、土地探しもサポートしてくれる会社を追加も含めて10社程度紹介してもらいました。その中の1社が建築条件付き（住宅メーカー選択制宅地）の土地を紹介し、デザインや担当者との相性の良さもあって、その会社と契約することを決めます。
内装は白を基調に、モールディングなども活用して豪華な内装を実現します。また、間取りも回遊性を高めており、動きやすさが重視されているため家事もしやすい空間に仕上がっています。納得のいく理想の平屋を建てることができました。
この実例をもっと詳しく→
駅近マンションより広さ重視 やっと見つけた土地に憧れの平屋を建築
スーモカウンターでできること
都市部を中心に、希望に合う土地が見つけられず家づくりが思うように進まない…という悩みを持つ人は多いかもしれません。このようなときは、建築条件付き土地も購入候補にしたり、建築会社にも土地探しの相談をするのは良い方法といえます。
「建築会社に土地の相談？！」と思う方は多いのですが、土地情報を持っている建築会社は比較的多く、自社で家を建てる前提で紹介・販売を行うケースは多くみられるのです。
スーモカウンターでは、土地を探している方に対し、土地情報を持っている建築会社をご紹介しています。また、土地に関する講座を開催しているほか、土地探しに関するさまざまな相談にも対応しています。土地が見つからない、また土地選びに不安のある方は、一度スーモカウンターに足を運んでみてはいかがでしょうか。
取材・執筆／山南アオ、SUUMO編集部
不動産会社「カエルホームズ（（株）SIRE）」代表。東京都内を中心に、賃貸アパート、マンション、一戸建てのほか、新築・中古マンションや一戸建て、土地物件の売買・賃貸などを扱う。常に当事者意識を持ち、物件のメリットはもちろん、デメリットも包み隠さず説明している。
