注文住宅を購入する際、頭金はどのくらい必要だと思いますか？
リクルートが行った調査によると、注文住宅を建てた人のうち約3割が500万円以上の頭金を用意している一方で、頭金を全く用意しない方もいます。
結論として、頭金を入れることにはメリットがありますが、頭金がなくても住宅を購入することは可能です。
では、頭金はいくらが適切なのでしょうか？今回は、頭金の目安となる金額や、頭金を入れる際のメリット・デメリットについて解説します。
また、貯蓄以外で頭金を用意する方法についてもご紹介するので、ぜひ参考にしてください。
目次
住宅ローンの資金計画の立て方のポイントは？
家づくりの資金計画とは、頭金をいくら用意できるかと、無理なく返済できるローン借入額はいくらかなどを計算して、家づくりの総費用を決めることです。なお、頭金は家づくりの総費用の約2割、住宅ローン借入額は約8割を理想として計画を立てるとよいでしょう。
資金計画のポイントは『無理のない計画』を立てることです。例えば、貯金をすべて頭金に使ってしまうと、ケガや病気で働けないなど不測の事態が起きたときに困るので、生活費の6カ月分程度は手元に残しておきたいところ。また、住宅ローンの返済期間は長く設定することが多いため、今後の教育費の増加や車の買い換えなどを見越したうえでローン借入額を決めるとよいでしょう。
注文住宅の頭金とは？先輩たちはいくら用意している？
頭金とは、不動産価格のうち、住宅ローン借り入れ以外の方法で準備するお金です。頭金の金額は、預貯金や親からの援助をベースとして決めるのが一般的です。頭金を多く用意できると住宅ローン借入額を減らせるため、その分の利息を減らせ、総返済額を抑えられるメリットがあります。
では、先輩たちはどの程度の頭金を用意しているのでしょうか？最も多いのが「1円～300万円未満」34.8％で、次に多いのが「0円」の23.8％でした。
前述したように、頭金が少ないと借入額が多くなり、ローン返済負担は大きくなります。自分たちの預貯金が少なくて頭金が用意できない場合、親に援助の相談をしてみるのもよいでしょう。
注文住宅の頭金は0でも本当に大丈夫？
先ほどのアンケート結果によると、頭金0円という方は23.8％もいました。しかし、本当に頭金が0円でも大丈夫なのでしょうか？ここからは、注文住宅の場合の支払いスケジュールや、頭金なしで購入する場合の注意点について解説します。
そもそも注文住宅において支払いが発生するタイミングは？
注文住宅の建築には、支払いが複数回に分かれて発生します。具体的には、以下のタイミングで支払いが必要です。
| 支払い時期 | 支払い内容 |
|---|---|
| 契約時 | 手付金 |
| 着工時 | 着工金 |
| 上棟時 | 中間金 |
| 完成時 | 最終支払い（残りの金額） |
さらに、土地を購入する場合は土地の購入費用も加わります。ただし、建物が完成する前に抵当権を設定できないため、住宅ローンの融資は建物完成後に実行されます。では、数千万円に及ぶ費用をすべて手元資金で支払わなければならないのかというと、そうではありません。
このような状況で利用を検討したいのが、つなぎ融資や分割融資です。これらを活用することで、手元に資金が少なくても家を建て始めることは可能です。
次に、つなぎ融資や分割融資について詳しく説明します。
つなぎ融資や分割融資を利用することで頭金0も可能
注文住宅を建てる際、つなぎ融資や分割融資を活用することが一般的です。これにより、頭金の額が少なくても、建物が完成する前に必要な支払いをカバーできます。以下に、つなぎ融資と分割融資の違いを説明します。
| つなぎ融資 | 建物が完成するまでの間に必要な資金を一時的に借りる短期のローンのこと。ただし、建物完成前（抵当権設定前）に借りられることから金利は高めに設定されている。 |
|---|---|
| 分割融資 | 住宅ローンを住宅の建築工事の進行に合わせて分割して実行される融資のこと。住宅ローンの金利で借りられるうえに、住宅ローン控除の適用も可能。 |
これらの融資を利用することで、頭金が少なくても建物の建設が可能になります。ただし、これらの融資の取り扱いは銀行によって異なり、つなぎ融資のみが利用できる場合や、分割融資が提供される場合があります。住宅ローンを選ぶ際には、つなぎ融資や分割融資が利用できるかどうかも含めて検討することをおすすめします。
住宅ローン借入時に頭金を用意するメリット
住宅ローン借入時に頭金を用意すると、住宅ローンの借入額を抑えられるので返済の負担を軽減できます。しかし、頭金を用意するメリットはそれだけではありません。ここでは、頭金を用意するメリットについて3点ご紹介します
借入額を抑えて返済の負担を軽減できる
住宅ローンを組む際に頭金を入れることで、借入額を抑えられます。その結果、毎月の返済額が少なくなるだけでなく、総支払利息も減少します。この浮いた利息を、他の投資や貯蓄などに回せるようになることが一つ目のメリットです。
例えば、総額4000万円の住宅を購入する場合を考えてみましょう。500万円の頭金を入れて3500万円を借りるケースと、頭金を入れずに4000万円を全額借りるケースを比較してみます。（いずれも元利均等返済方式です。）
| 借入額 | 3500万円 | 4000万円 |
|---|---|---|
| 頭金 | 500万円 | 0円 |
| 金利 | 1.5％ | 1.5％ |
| 返済期間 | 35年 | 35年 |
| 毎月の返済額 | 10万7164円 | 12万2473円 |
| 総支払額 | 4500万8901円 | 5143万8816円 |
この比較からわかるように、借入額を500万円減らすことで、毎月の返済額は1万5309円減少し、総支払額も約143万円減少します。つまり、頭金を500万円支払うことで、利息の軽減効果が大きく、結果的に大きなメリットを享受できるのです。
金利を抑えられる
住宅ローンを借りる際に頭金を用意することで、金利を抑えることができます。
金融機関は、住宅ローンの審査時に、借入額に対して一定の頭金がある場合、借り手の信用リスクが低いと判断します。これにより、金融機関からの信用度が高まり、適用される金利が優遇されることがあります。
例えば、【フラット35】では、頭金を1割入れるだけで金利の優遇を受けることができます。
低金利で住宅ローンを借りることができれば、毎月の返済額が減少し、家計の負担を軽減できます。特に住宅ローンの返済期間は長期にわたるため、できるだけ低金利で借りられるかどうかが重要なポイントとなるでしょう。
住宅ローンの審査に通りやすくなる
住宅ローンを借りる際、頭金を用意することで審査が通りやすくなるというメリットもあります。頭金を用意することは、金融機関に対して「自己資金がある」という証明になり、将来の返済能力を示すことにもつながります。これにより、金融機関は借り手が計画的に資金を管理できる能力があると判断し、審査で有利になることがあります。
通常、住宅ローンの審査は年収や勤務先、勤続年数などの個人の属性をもとに行われますが、頭金を用意することで審査が通りやすくなる可能性があるのです。特に、希望する借入額が年収に対してぎりぎりの場合は、頭金を準備することを検討するとよいでしょう。
住宅ローン借入時に頭金を用意するデメリット
頭金を用意することには多くのメリットがある一方で、一時的に大きな出費が発生することや、住宅ローン控除に影響が出ることもあります。そこでここからは、住宅ローン借入時に頭金を用意するデメリットについて紹介します。
一時的に大きな出費が発生する
住宅ローンを組む際に、頭金を多く支払うと手元の資金が大幅に減ってしまうことがあります。その結果、緊急時の資金繰りが難しくなるリスクがあるでしょう。例えば、突然の病気や事故で医療費が必要になったり、その他の予期しない出費が発生したりした場合、十分な対応ができなくなる可能性があります。
また、大きな金額を頭金として支払うと、その分他の投資や貯蓄に回せるお金が減ってしまいます。これが将来の資産形成や老後の準備に悪影響を及ぼすかもしれません。
頭金を支払う際には、家計全体の金融資産とのバランスを考え、無理のない範囲で支払うようにしましょう。
住宅ローン控除の恩恵が少なく感じる
住宅を購入する際に頭金を多めに用意してローンの借入額を減らすと、住宅ローン控除の恩恵が少なくなる可能性があります。
住宅ローン控除とは、一定期間にわたって毎年の住宅ローン残高の0.7%を所得税から控除できる制度です。控除しきれなかった場合は住民税からも控除できるため、節税効果の高い制度となっています。
しかし、頭金を多く支払うと借入額が減り、その結果、控除の対象となる金額も少なくなります。もちろん、控除額には上限がありますが、住宅ローン控除のメリットを最大限に活用したい場合は、事前に控除額を計算し、それに基づいて頭金の金額を決めることが重要です。
頭金の用意に時間がかかってしまう可能性がある
頭金はすぐに用意できる金額ではありません。大きな金額が必要になるため、短期間で貯めるのは難しいでしょう。しかし、頭金の準備に時間がかかると、住宅購入のタイミングを逃してしまう可能性があります。
例えば、頭金を貯めている間に住宅市場が変動し、住宅価格や金利が上がる可能性があります。その結果、当初の計画通りの金額で購入できなくなるかもしれません。また、賃貸住宅に住んでいる場合、頭金を貯めている間も家賃がかかり続けることも考慮する必要があります。
数百万〜数千万円単位の頭金をすぐに貯めるのは大変です。そのため、将来的に住宅を購入したいと考えている方は、「まだ先でいいや」と後回しにせず、できるだけ早くから頭金を貯め始めることが重要です。
みんなはどうやって頭金を用意している？
頭金を用意するメリットはわかっても、金額的にすぐに用意するのは難しいもの。では、どのようにして頭金を用意したらよいのでしょうか。ここでは、3つの方法を取り上げます。
地道な貯蓄
頭金を準備するためには、地道な貯蓄が最も確実な方法です。貯蓄は投資のようなリスクがないため、着実に資金を積み立てることができます。
ただし、毎月の生活費の余りを貯蓄に回す方法はつい使ってしまうことが多く、あまりおすすめできません。毎月の収入から事前に一定額を積み立てることで、計画的に資金を貯めることができるでしょう。収入があるだけ使ってしまう傾向がある方は、自動積立の活用も検討してみてください。
もし、毎月の収入から貯蓄を確保するのが難しい場合は、まず家計の見直しから始めましょう。毎月の収支を見直して無駄な出費を削減できれば、住宅ローンの支払いが始まった後も家計の管理が楽になります。
親（祖父母）からの贈与
頭金を準備する方法として、自分たちで貯蓄するだけでなく、親や祖父母からの贈与を活用するケースもあります。通常、贈与を受けると贈与税がかかりますが、贈与税の非課税枠を利用することで、税負担を軽減することが可能です。
特に、親や祖父母などの直系尊属から住宅購入資金の贈与を受ける場合、一定の金額まで贈与税がかからない特例があります。2024年時点での非課税枠は、以下のとおりです。
| 省エネ等住宅 | 1000万円 |
|---|---|
| 上記以外の住宅 | 500万円 |
この制度は2026年12月31日まで適用されます。住宅購入後に贈与を受けるよりも、この特例を利用したほうがより支払いの負担が軽くなる可能性がありますので、早めに家族で贈与について話し合っておくことをおすすめします。なお、贈与税に関して不明な点がある場合は、税務署などに相談するとよいでしょう。
親からの借り入れ
「贈与は難しいけれど、貸すならOK」という場合、親からお金を借りて頭金を準備する方法もあります。
親からの借り入れは、金利や返済条件が柔軟であるため、経済的な負担を軽減しやすいというメリットがあります。しかし、贈与と勘違いされないように、借用書や返済計画書をしっかりと作成しておくことが重要です。家族間だからといって口約束だけで借り入れを行うと、贈与と見なされるリスクがあります。借用書を作成することで、返済の意思を明確に示すことができるため、形に残しておくことをおすすめします。
頭金の金額の目安と支払うタイミングは？
頭金の目安は一般的に購入金額の1～2割が目安といわれていますが、それは本当なのでしょうか。ここでは、頭金の金額の目安をご紹介します。また、注文住宅の場合だと頭金はいつ払えばいいのかについても解説します。
一般的には住宅購入費用の1～2割が目安
住宅を購入する際に用意する頭金は、一般的に物件価格の1～2割が目安とされています。しかし、最近では金融機関の審査さえ通れば、頭金なしで住宅ローンを組むことは可能です。
しかし、上記でも解説したとおり、頭金を入れることで返済負担額を減らせるなど、メリットも大きいです。実際に2023年度【フラット35】利用者のデータによると、手持金（頭金）を支払った方の平均金額のデータは以下のとおりでした。
| 注文住宅（建物のみ） | 699.0万円 |
|---|---|
| 土地付注文住宅 | 473.8万円 |
頭金の金額に正解はありませんが、メリットや支払った後の手元資金を考慮し、計画的に決定することをおすすめします。
参考：国土交通省「令和5️年度 住宅市場動向調査報告書」
参考：住宅金融支援機構「2023年度 【フラット35】利用者調査」
頭金の支払いタイミング
注文住宅の支払いタイミングについては、契約時、基礎工事完了時、上棟時、最終引き渡し時など、各段階で分割して支払うのが一般的です。頭金の支払いタイミングに関しては、どの段階で支払っても構いません。
契約時に支払う手付金については、後で返金してもらうこともできますし、そのまま頭金として利用することも可能です。
頭金を支払う最後のタイミングは、住宅の引き渡し時（住宅ローンの融資実行日）です。このタイミングで諸費用を含めた最終清算が行われますが、これが頭金を支払う最後の機会となります。
注文住宅では支払いのタイミングが多いため、頭金をどのタイミングで支払うかは、担当者と相談して決めるとよいでしょう。最初の段階で支払いスケジュールが説明されるので、その際に頭金の金額や支払い時期についても一緒に話し合ってください。
住宅ローン借入額の平均は？
次に、先輩たちは住宅ローンをいくら借り入れたのかを見てみましょう。調査結果では、「3000万円～4000万円未満」が38.8％と最も多く、「2000万円～3000万円未満」と「4000万円～5000万円未満」がそれぞれ約2割を占めています。
住宅ローンの借入額は、家づくりの総費用の8割程度とするのが望ましいです。しかし、5000万円以上借り入れた人が9.8％と、8割以上を借り入れた人も一定数います。
借入額が多いと、年収が思うように上がらないときや、教育費が予想以上にかかるときなどにローン返済が家計を圧迫し、最悪の場合、返済不能となる可能性があります。また、将来売却する事情ができたとき、売却額では住宅ローンを完済できないというリスクもあります。後々後悔しないためにも、借入額は慎重に決めましょう。
住宅ローン借入額はどうやって決める？
住宅ローンの借入額については、「年収負担率※」や「年収の〇倍」といった基準をよく目にするものの、これらをもとに安易に決めるのは避けたいところです。まずは、無理なく毎月返済できる金額と、返済期間で決めるのがよいでしょう。下記の表を参照にして、借入額の目安を計算してみてください。例えば、毎月返済額が10万円、返済期間を30年とすると、借入額の目安は2818万円となります。
※年収負担率＝年間返済額が年収に占める割合のこと
| 月々の 借入額 |
8万円 | 10万円 | 12万円 | 14万円 | 16万円 |
|---|---|---|---|---|---|
| 20年 | 1626 | 2033 | 2440 | 2846 | 3253 |
| 25年 | 1954 | 2442 | 2931 | 3419 | 3908 |
| 30年 | 2254 | 2818 | 3382 | 3945 | 4509 |
| 35年 | 2531 | 3163 | 3796 | 4429 | 5062 |
表中の単位は万円。
試算条件：金利1.7％（固定）、元利均等返済、ボーナス時加算なし。（試算：SUUMO購入可能額シミュレーター）
資金計画の迷いはスーモカウンターで相談するのも一策
ここまで資金計画の立て方について説明しましたが、わからないことや不安なことがある人は、注文住宅のお金に詳しい『スーモカウンター』に相談に行くのも一つの方法です。
●実例：内装や設備まで、好きなものを詰め込んだ住まい
Tさんご家族は、賃貸の家賃を払い続けるのではなく、一戸建てのわが家を求め、結婚を機に家づくりを考え始めました。しかし、「頭金を用意してからのほうがよいのでは」など資金計画についていろいろ迷っていたそうです。
そこで、以前、マイホームを検討していた友人と一緒に訪ねたスーモカウンターへ夫妻で相談に。住宅ローンの金利のことや、将来の返済計画などの話を聞き、納得して家づくりを決断できたそうです。
この実例をもっと詳しく→
新生活は心にもゆとり。木を活かした温もりのあるわが家
銀行や住宅メーカーなどのホームページにあるシミュレーションサイトを用いれば、大まかな資金計画を立てることはできます。しかし、Tさんのように迷いや疑問があるなら、スーモカウンターで相談してみる手もおすすめです。アドバイザーに相談することで、すっきり解決できたという人が増えています。
＜調査概要＞
・「注文住宅3年以内建築者調査」（リクルート調べ）
・調査協力：楽天インサイト
・調査実施：2022年8月
・調査方法：インターネット調査
・対象者：3年以内に注文住宅を建築した25歳～44歳の全国の男女
・有効回答数：400名（うち、男性191名・女性209名）
なごみFP事務所代表。CFP、1級FP技能士、宅地建物取引士資格者。住宅ローンや保険など主に個人のコンサルティングや、講師・執筆活動を行う。『「家を買おうかな」と思ったときにまず読む本』（日本経済新聞出版社）、『最新版 ローン以前の住宅購入の常識』（講談社）など著書多数
なごみFP事務所代表。CFP、1級FP技能士、宅地建物取引士資格者。住宅ローンや保険など主に個人のコンサルティングや、講師・執筆活動を行う。『「家を買おうかな」と思ったときにまず読む本』（日本経済新聞出版社）、『最新版 ローン以前の住宅購入の常識』（講談社）など著書多数
