年収で分かる住宅ローンの借り入れ可能額。審査に通るポイントも解説

年収が多いほど住宅ローンも多く借りられる？

住宅を買うときには、多くの人が住宅ローンを利用します。預貯金などの自己資金から頭金を捻出し、残りは住宅ローンでまかなうわけです。そのため、住宅ローンをいくら借りられるかは、購入する住宅の予算を左右する重要なポイントになります。

では住宅ローンで借りられる額がどのように決まるのかというと、最大の要因は年収です。なぜなら、住宅ローンの借入額は「返せる額」で決まり、返せる額は収入に左右されるからです。

具体的に年収がいくらあれば住宅ローンをいくら借りられるかは、借りる人の状況や金融機関の審査基準によって異なります。一般的には年間の返済額が年収（税込み。以下同）の25％以内であれば安全度が高いと言われています。この年収に占める年間返済額の割合のことを「返済負担率」と呼びます。

【フラット35】の場合は収入基準が明確に決められており、年収400万円以上の人は総返済負担率が35％以内となっています。ただし、この返済負担率を計算する際には、住宅ローン以外の自動車ローンやカードローンなどすべての借り入れの返済額が合計されます。

年収別に住宅ローンを借りられる額を調べよう

返済負担率35％で試算してみると、年収600万円として年間返済額の上限は「600万円×35％＝210万円」です。これを毎月返済額に換算すると、「210万円÷12カ月＝17万5000円」になります。月々の支払いとしてはやや重いと感じるかもしれません。

返済負担率25％ではどうでしょう。同じく年収600万円とすると年間返済額の上限は「600万円×25％＝150万円」、毎月返済額は「150万円÷12カ月＝12万5000円」です。この返済額なら無理なく返せるという人も多いでしょう。

ではこの返済負担でいくらの住宅ローンが借りられるのでしょうか。借入可能額を計算するには毎月返済額のほかに金利と返済期間が必要です。そこで金利を1.40％、返済期間を35年として計算すると、12万5000円の毎月返済額で借りられる額は約4140万円になります。

同じように金利1.40％、返済期間35年として、年収と返済負担率から借入可能額を計算したのが下の早見表です。例えば年収800万円、返済負担率25％とすると、両者が交差する欄の「5530万円」が、借りられる額の目安になります。この金額に頭金を加えた額が、購入できる予算となるわけです。

みんな実際にいくら借りている？返済負担率の平均は？

実際に家を買っている人がいくら借りているのか、首都圏で新築マンションを買った人の平均データで見てみましょう。

調査データによると、2019年に購入した人のローン借入額の平均は4791万円。購入したマンションの価格の平均は5517万円なので、価格に対するローン比率は86.8％です。物件価格の上昇にともなってローン借入額も増える傾向にありますが、ローン比率は8割超で推移しています。

次に年収とローン返済額を見ると、世帯年収は988万円、年間返済額は170万円でした。返済負担率の平均は17.2％です。年収や返済額はここ数年上昇していますが、返済負担率はほぼ横ばいで推移しています。

住宅ローンの審査はどこがポイント？

金融機関による住宅ローンの審査では、前述のように返済負担率が大きなポイントになります。住宅金融支援機構が金融機関を対象に行ったアンケートの結果を見ても、本審査で重要度が増している項目のトップに返済負担率が挙げられています。

そのほかの重視項目では、「職種、勤務先、雇用形態」が2番目です。雇用形態については正社員が最も審査に通りやすく、契約社員やパート・アルバイトは厳しくなるケースが多いようです。

また、3番目の借入比率は住宅価格（担保価値）に占める借入額の比率で、この比率が低いほど、つまり頭金が多いほど審査に通りやすいと言われています。頭金が多いということは、それだけ計画的に自己資金を貯めることができることの証しとなり、ローンも滞りなく返済できると見なされやすいからです。

ローン審査で問われる返済能力とは？

住宅ローンの審査で最も大きなポイントになるのは返済負担率ですが、それはつまり借りる人の返済能力が問われるということです。返済能力のチェックポイントはいくつかありますが、返済負担率は「無理なく返済できるか」を確認するためのものといえます。

なお、【フラット35】の審査基準について述べたように、返済負担率を計算する際の総返済額には、住宅ローン以外の借り入れの返済額も含まれます。自動車ローンや教育ローン、カードローンなどが主なものですが、それ以外にも借り入れとみなされるものがあるので注意が必要です。

見落としがちなのは、スマートフォンやタブレットなどの端末購入費を分割払いにしているケースです。またクレジットカードにキャッシングの機能が付いていると、実際には借り入れをしていなくても借入額に含まれる場合があります。不要なクレジットカードやキャッシング枠はできるだけ解約しておきましょう。さらに奨学金の返済についても返済額に含まれる場合があります。

返済能力を測る指標としてはこのほか、総借入額が年収の何倍になるかという「年収倍率」もあります。住宅ローンの場合、年収倍率は7〜8倍が限度と言われています。年収600万円の人なら、4200万円〜4800万円が限度ということになります。

勤続年数もローン審査では重要？

住宅ローンの審査では、勤続年数もチェックされます。一般的には勤続3年以上でないと審査で不利になるとされています。ただし、転職して3年未満でも必ずしも審査が通らないとは限りません。

例えば転職後も職種が変わらず、収入がアップしているようなケースでは、勤続3年未満でも融資が受けられる場合もあるようです。また職種に関連する資格を持っているとプラスに評価されることもあります。

転職したばかりでも住宅ローンを借りたいという場合は、【フラット35】を利用する方法もあります。【フラット35】は借りる人の条件として収入基準を設けていますが、勤続年数についての基準はありません。転職して日が浅い人でも審査に通りやすいといえるでしょう。
【フラット35】について詳しい情報はこちらを参考にしてください。
【フラット35】って、どんな住宅ローンなの？

年収が不安定な人は借りられない？

金融機関は住宅ローンを借りる人の収入の安定度も重視します。そのため転職したばかりの人だけでなく、自営業者やフリーランスなど収入が不安定な人は審査が通りにくいとも言われています。

ただ、地域密着型の地方銀行や信用金庫の場合は、地域で商売をする自営業者などでも借りやすい場合もあるようです。その金融機関の預金口座で日ごろから貯蓄をしておくなど、少額でも取引を続けておくと審査が通りやすいとも言われています。

さらに不動産会社が提携する金融機関の住宅ローンを利用する方法も有効です。金融機関によっては提携先の不動産会社が販売する物件であれば審査基準を緩和するケースもあるようです。

住宅ローンの審査基準は金融機関によって異なるだけでなく、支店単位でも対応が異なる場合があると言われます。一つの銀行でローンが借りられなかったとしても諦めずに、複数の金融機関に相談してみてください。

住宅ローン選びのポイントはこちらを参考にしてください。
メリット・デメリットで考える、住宅ローンの損しない選び方・借り方